Le seuil : 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxabledépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Trois mots comptent dans cette phrase : « immobilier » (les actifs financiers ne sont pas taxés), « net » (les dettes déductibles viennent en diminution) et « taxable » (certains actifs bénéficient d'abattements, dont la résidence principale).
La première étape est donc d'établir l'assiette complète : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI) selon leur quote-part immobilière. Tous les actifs ne suivent pas le même traitement : c'est pourquoi un simple total des valeurs est trompeur.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale remplissant les conditions est évaluée, pour l'IFI, sur une valeur vénale réduite de 30 %. Concrètement : une résidence principale valant 1 000 000 € compte pour 700 000 € dans l'assiette IFI. L'abattement est donc de 300 000 €.
Ce mécanisme s'applique à la résidence principale uniquement. Une résidence secondaire est intégrée pour sa valeur vénale, sans abattement spécifique. La notion de résidence principale suppose d'en remplir les conditions (usage, rattachement du foyer fiscal) : vérifiez-les avant de l'appliquer.
Les dettes déductibles, dans la limite des règles
Les dettes afférentes aux biens immobiliers (emprunt en cours, travaux restant à payer) sont déductibles du patrimoine immobilier brut, dans les conditions applicables. Le calcul séquentiel est le suivant : patrimoine immobilier brut, moins abattement résidence principale, moins dettes déductibles, soit le patrimoine net taxable soumis au barème.
Certaines dettes ne sont pas déductibles (dettes personnelles sans lien avec l'immobilier, notamment). Retracez chaque emprunt avec son capital restant dû au 1er janvier et son objet : c'est la partie la plus chronophage du calcul, et celle où les erreurs coûtent le plus cher.
Barème progressif, décote et déclaration
Au-delà du seuil de 1,3 M€, l'IFI suit un barème progressif (de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches, avec une décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€ environ). Le simulateur IFI intègre ce barème, l'abattement résidence principale et les dettes pour vous donner une estimation en quelques minutes.
La déclaration se fait avec la déclaration de revenus (formulaire dédié), au titre du patrimoine détenu au 1er janvier. En cas de doute sur la valorisation d'un bien ou l'éligibilité d'une dette, un professionnel peut vous aider à sécuriser le calcul : une erreur de déclaration IFI peut être particulièrement coûteuse à corriger.